Kira artışında yasal sınır nasıl belirlenir?

01Temel kural: TÜFE ortalaması

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Başka bir deyişle taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir; ancak sözleşmeye yazılan oran bu sınırın üzerindeyse, aşan kısım uygulanmaz. Sınır, Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

02Sözleşmede artış hükmü yoksa

Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunmasa da kira bedeli, aynı sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenebilir.

03Beş yıllık dönemden sonra

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu durumda TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder.

Bu kural, yıllık artış sınırının uzun süreli kira ilişkilerinde piyasa koşullarından tamamen kopmasını önlemeyi amaçlar.

04Kira tespit davası ve süreler

Kira bedelinin belirlenmesi için dava her zaman açılabilir. Ancak dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

• Artış oranını sözleşmeye açıkça yazın ve yasal sınırı aşmadığını kontrol edin.
• Yeni dönem öncesinde yapılacak bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapın.
• Uyuşmazlık çıktığında önce arabuluculuk şartını göz önünde bulundurun.